央行发布！房地产金融新政，多箭齐发

9月29日晚间，多项房地产金融新政策面世。

分析人士认为，在中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，金融管理部门快速落地房地产金融支持政策，积极回应市场关切。相关政策着眼于房地产行业供需两端，对于推动房地产市场止跌回稳有重要意义，将有效提振市场信心，推动房地产行业尽快实现“软着陆”。

央行发布公告，明确完善房贷利率定价机制；市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》）。

中国人民银行关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告（《中国人民银行公告〔2024〕第11号》）及答记者问

市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》；各商业银行将发布相应公告

根据上述文件精神，商业银行将在10月31日前批量调整存量房贷利率。对于贷款市场报价利率（LPR）基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，把加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限。这一优惠政策将覆盖首套、二套及以上的存量房贷。

解读：这项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，节约借款人利息支出每年约5600元。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，调整存量房贷利率，能够在减轻房贷居民家庭负担的同时，有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击。这项政策也释放出稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖。

央行、金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，明确商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》

解读：由此，二套房贷款最低首付比例从当前的25%下调到15%。

中指研究院分析称，当前多数城市二套房首付比例已降至较低水平，再度下调首付比例带动效果可能较为有限。但在北上深等房价较高的核心城市，多数购买二套房的购房者通常采用“卖一买一”的方式完成置换，需要完成存量房交易后获得置换的资金，此前较高的二套首付比例对于购买新房形成一定限制。二套房首付比例的下调，有助于加速一二手房置换链条的打通流转。

央行、金融监管总局发布《关于延长部分房地产金融政策期限的通知》，将《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融16条”）、《关于做好经营性物业贷款管理的通知》中的部分政策的适用期限，延长至2026年12月31日。

《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于延长部分房地产金融政策期限的通知》

解读：这两项政策对于促进房地产市场平稳健康发展、防范化解房地产市场风险发挥了积极作用。

民生银行首席经济学家温彬表示，延期《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，有助于进一步盘活房企存量资产，改善房企现金流；延期“金融16条”将从房企融资角度加大房地产开发贷款投放，从保交楼角度支持银行发放保交楼专项借款，从风险化解角度通过股权融资推动受困房企项目的兼并收购，总体旨在促进房地产市场平稳健康发展。

央行优化保障性住房再贷款政策，对于金融机构发放的符合要求的贷款，央行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。

《中国人民银行办公厅关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知》

解读：5月17日，央行宣布了设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，这是房地产市场去库存的一项重要举措。

这意味着，过去商业银行发放100亿元贷款，央行提供低成本资金60亿元，现在央行提供低成本资金100亿元，从而加快推动商品房的去库存进程。

中金公司研究部银行业分析师林英奇表示，保障性住房再贷款的央行出资比例由60%提高到100%后，按照银行平均负债成本2.2%计算，能节约该笔贷款的负债成本约40到50个基点，可以提高对于银行发放贷款的激励。但这一政策的具体执行效果，也受到地方政府意愿和项目收益等影响。